，200*125*18不等邊角鋼，專題｜萬(wàn)科、龍湖、旭輝的長(zhǎng)租公寓發(fā)展調(diào)查
2017-09-12 15:26 萬(wàn)科/運(yùn)營(yíng)/租賃
小Q導(dǎo)讀：從城市進(jìn)入、區(qū)位選擇、客戶定位、戶型設(shè)計(jì)、盈利情況等多角度全面研究房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
文／克而瑞研究中心 沈曉玲、朱偉、劉敏、馮惠
◆前 言◆
2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了12個(gè)城市開展住房租賃試點(diǎn)，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。各地區(qū)積極響應(yīng)，目前已有20多個(gè)省市出臺(tái)了住房租賃實(shí)施細(xì)則，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
在國(guó)家部委到地方政府的雙重支持下，從去年開始，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批標(biāo)桿房企紛紛以不同形式涉足，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。目前房企是如何參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中來(lái)的呢？我們重點(diǎn)從城市選擇、區(qū)位選擇、客戶定位、戶型設(shè)計(jì)、盈利情況等方面對(duì)房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓情況做了全面研究，以供企業(yè)參考，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
一、長(zhǎng)租公寓基本情況
1、行業(yè)政策：15年將公寓納入生活服務(wù)業(yè)，利好政策不斷
2015年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》首次把公寓業(yè)納入生活服務(wù)業(yè)；緊接著2016年3月《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅收改征增值稅試點(diǎn)的通知》文件將長(zhǎng)租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營(yíng)改增試點(diǎn)；隨后發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)行動(dòng)方案》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中指出：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；而2016年第69號(hào)營(yíng)改增公告也將相應(yīng)的個(gè)人住房、非住房出租稅進(jìn)行挑戰(zhàn)，加快了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展速度，之后國(guó)家、地方政府也出臺(tái)了具體如何發(fā)展長(zhǎng)租公寓的鼓勵(lì)政策，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
2、基本概念：將分散房源標(biāo)準(zhǔn)化，并提供統(tǒng)一服務(wù)的新模式
3、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：四類企業(yè)參與其中，還未出現(xiàn)壟斷龍頭
（以上章節(jié)內(nèi)容略）
二、房企長(zhǎng)租公寓基本情況
1、參與方式：自營(yíng)為主，少數(shù)房企與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商合作
目前房企切入這一領(lǐng)域主要有兩種方式，一種是單獨(dú)成立長(zhǎng)租公寓品牌，即自營(yíng)長(zhǎng)租公寓品牌；另一種是和專業(yè)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司合作，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。其中自營(yíng)方式也是房企切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的主要方式，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
萬(wàn)科、龍湖、金地、招商蛇口、旭輝、遠(yuǎn)洋等屬于第一種方式，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。例如，萬(wàn)科在2015年就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長(zhǎng)租公寓，隨后開始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試，落地了廣州萬(wàn)科驛、廈門萬(wàn)科驛、上海萬(wàn)科驛、西安VV公寓、重慶萬(wàn)科寓等10余個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。之后在2016年，萬(wàn)科整合旗下各個(gè)分公司長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，制作統(tǒng)一的管理平臺(tái)以統(tǒng)籌項(xiàng)目拓展、運(yùn)營(yíng)管理、價(jià)格審批及財(cái)務(wù)結(jié)算等事務(wù),并統(tǒng)一為“泊寓”品牌，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
保利、綠城、陽(yáng)光城、復(fù)星等屬于第二種方式，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。房企選擇和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行合作，通常都是房企提供房源，運(yùn)營(yíng)公司提供運(yùn)營(yíng)、管理這些專業(yè)服務(wù)，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。例如陽(yáng)光城選擇和專業(yè)的長(zhǎng)租公寓公司寓見公寓進(jìn)行合作，陽(yáng)光城負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理，包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。保利地產(chǎn)成都公司選擇與四川優(yōu)客逸家進(jìn)行合作，聯(lián)手打造 “UOKO公寓”，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。雙方以位于成都市城南劍南大道的保利星座項(xiàng)目為合作基礎(chǔ)，打造滿足青年居住需求的租賃產(chǎn)品，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。保利將提供房屋租賃場(chǎng)所，而優(yōu)客逸家將按照青年居住標(biāo)準(zhǔn)，提供裝修、維護(hù)、有償O2O等一系列運(yùn)營(yíng)服務(wù)，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
2、自營(yíng)模式：萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓最具典型
在房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓方面，最早在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬(wàn)科，早在2015年年初，萬(wàn)科推便出長(zhǎng)租公寓品牌“萬(wàn)科驛”，后更名為“泊寓”，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。龍湖和旭輝近年也發(fā)展較快，并形成一定規(guī)模，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
2016年8月17日，龍湖地產(chǎn)已正式涉足長(zhǎng)租公寓這個(gè)新的業(yè)態(tài)，并在當(dāng)年8月的龍湖中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)吳亞軍宣布推出長(zhǎng)租公寓“冠寓”品牌，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。17年3月15日，龍湖召開冠寓品牌發(fā)布會(huì)暨龍湖冠寓重慶源著店開業(yè)儀式，發(fā)布會(huì)上龍湖首次發(fā)布冠寓品牌形象及品牌主張，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。據(jù)龍湖長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人韓石透露，目標(biāo)城市12個(gè)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間，躋身中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前列，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
旭輝近年來(lái)積極實(shí)施“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，將長(zhǎng)租公寓作為多元化布局的方向之一，積極開展長(zhǎng)租公寓的布局，旭輝領(lǐng)寓國(guó)際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個(gè)項(xiàng)目正在籌建中，今年準(zhǔn)備入市2萬(wàn)間房源，未來(lái)五年有希望達(dá)到20萬(wàn)間規(guī)模，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
此外還有金地、招商蛇口、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋也擁有自己的長(zhǎng)租公寓品牌，例如，2016年，招商蛇口也已根據(jù)不同的消費(fèi)人群推出了“壹棧”、“壹間”和“壹棠”三大產(chǎn)品系列滿足不同的租賃需求；佳兆業(yè)在今年宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，隨后推出寓享空間；遠(yuǎn)洋也在今年推出的邦舍Boonhttp://www.hyggzz.com/ http://www.myyouku.com/ http://www.ganjinqq.com/ http://www.tudouqq.com/ elf，旨在打造精英白領(lǐng)社區(qū)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，目前項(xiàng)目布局較少，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。因?yàn)檫@四家企業(yè)自營(yíng)長(zhǎng)租公寓品牌或是進(jìn)入時(shí)間較短，或是項(xiàng)目布局較少，或是尚未形成規(guī)模，所以我們?cè)谙旅鎸?duì)房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓房企運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行分析的過(guò)程中，主要選擇萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓這三家品牌進(jìn)行案例分析，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
三、房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式
1、城市選擇：集中布局一二線城市，與母公司整體布局相符
房企對(duì)自營(yíng)長(zhǎng)租公寓城市布局方面，普遍傾向于集中布局熱點(diǎn)一二線城市，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。主要是由于重點(diǎn)一二城市城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，就業(yè)情況較好，對(duì)人口吸附能力也較強(qiáng)，再加上這些城市房?jī)r(jià)居高不下，租憑人口較多，從而對(duì)租憑市場(chǎng)產(chǎn)生較大的需求量，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。像北上廣深，以及杭州、南京、武漢、蘇州等熱點(diǎn)二線城市，成為了房企布局長(zhǎng)租公寓的必爭(zhēng)之地，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的布局比較符合企業(yè)整體的布局，例如萬(wàn)科泊寓布局城市均是萬(wàn)科進(jìn)入的城市，泊寓劃分為北京區(qū)域、廣深區(qū)域、上海區(qū)域、成都區(qū)域四大區(qū)域，也與萬(wàn)科集團(tuán)層面劃分的四大區(qū)域（北京區(qū)域、廣深區(qū)域、上海區(qū)域、中西部區(qū)域）基本相符，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。此外，旭輝領(lǐng)寓和龍湖冠寓布局城市均是旭輝和龍湖已進(jìn)入的城市，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，三家企業(yè)中，萬(wàn)科泊寓城市布局?jǐn)?shù)量最多，目前已進(jìn)入12個(gè)城市，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。而從區(qū)域布局來(lái)看，萬(wàn)科泊寓區(qū)域布局也更加廣泛，對(duì)長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、中西部區(qū)域均有布局，龍湖冠寓主要集中于長(zhǎng)三角和中西部區(qū)域進(jìn)行布局，旭輝領(lǐng)寓主要集中長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中西部進(jìn)行布局，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
2、區(qū)位選擇：落地交通便利，優(yōu)質(zhì)客群集中
由于大多數(shù)房企長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式是集中式的，所以我們將從集中式地產(chǎn)開發(fā)商自營(yíng)類長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的區(qū)位選址上分析，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。目前集中式地產(chǎn)開發(fā)商自營(yíng)類長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的區(qū)位選址一般從以下兩個(gè)原則考慮著手：
① 交通最優(yōu)原則：自營(yíng)類房企一般選址在地鐵站(大型公交站)步行距離1千米用時(shí)15分鐘范圍內(nèi)，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。長(zhǎng)租公寓租客群體以26-35歲間的80或90后為主，其占比達(dá)58%，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。這部分租客對(duì)交通便利性的訴求最為強(qiáng)烈，因此集中式長(zhǎng)租公寓將其選址在地鐵或大型公交站步行15分鐘范圍內(nèi)為宜，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領(lǐng)寓三家自營(yíng)類房企為例，項(xiàng)目選址一般在距離地鐵站或者大型公交車站900米以內(nèi)的范圍內(nèi)，滿足了租客對(duì)于交通便利的需求，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
② 優(yōu)質(zhì)客戶群集中原則：房企考慮長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目選址時(shí)，不僅交通便利的的區(qū)位是房企的青睞之地，技術(shù)(科創(chuàng))園區(qū)周邊區(qū)域也是房企項(xiàng)目選址的重點(diǎn)選擇區(qū)域，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。園區(qū)除了租客群體集中、政策扶持等先天優(yōu)勢(shì)以外，這里的白領(lǐng)還具備薪資優(yōu)越、追求生活品質(zhì)等后天條件，因此大多數(shù)房企將其選址在大型園區(qū)附近也是非常可行的，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領(lǐng)寓三家自營(yíng)類房企為例，在一線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目選擇上來(lái)看，大都數(shù)的項(xiàng)目都會(huì)考慮在其方圓2千米的有大型科技園的區(qū)域選址落地，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
3、產(chǎn)品定位：根據(jù)客群需求，細(xì)化產(chǎn)品線
不同于自如散落于各個(gè)小區(qū)的出租房屋，目前房企的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目均為集中式項(xiàng)目，以一棟樓宇為單位，由企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一裝修、改造、運(yùn)營(yíng)管理，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。因此相對(duì)于分布式公寓，集中式公寓更容易針對(duì)不同客群，分層次打造產(chǎn)品，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
目前典型房企的長(zhǎng)租公寓均有各自的產(chǎn)品線，在長(zhǎng)租公寓的客群研究方面，旭輝領(lǐng)寓做的尤為出色，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。領(lǐng)寓擁有自己的客戶研究部門，對(duì)白領(lǐng)租客進(jìn)行了詳盡分析，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。旭輝將長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)人群分為三類：第一類是對(duì)居住和服務(wù)有更高品質(zhì)要求的外企高管和商務(wù)金領(lǐng)；第二類是有一定經(jīng)濟(jì)能力但尚無(wú)購(gòu)房能力，看重環(huán)境、社交等附加功能的企業(yè)白領(lǐng)；第三類是支付能力一般，對(duì)租房有安全、便捷、性價(jià)比要求的社會(huì)新人，如剛畢業(yè)的大學(xué)生，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
針對(duì)這三類客戶，旭輝領(lǐng)寓打造了對(duì)應(yīng)的三條產(chǎn)品線：“品質(zhì)房型+多功能社交空間+管家式服務(wù)”的博樂詩(shī)服務(wù)公寓、“精致房型+多功能社交空間+社群服務(wù)”的柚米國(guó)際社區(qū)和“精小房型+多功能使用區(qū)域+共享空間”的菁社青年公寓，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。其中，柚米國(guó)際社區(qū)是目前領(lǐng)寓的主要產(chǎn)品，占到三類產(chǎn)品的80%，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
另外兩家龍湖冠寓和萬(wàn)科泊寓也根據(jù)不同租客的需求，打造了各自的產(chǎn)品線，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。如龍湖高端公寓：核桃，中低端公寓：松果和豆豆，主力目標(biāo)客群定位為20至35歲年輕人，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。萬(wàn)科的中低端產(chǎn)品泊寓，目前萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓并無(wú)其他產(chǎn)品線，在集團(tuán)內(nèi)部有高端產(chǎn)品系峯匯公寓在試運(yùn)行，并未全面推廣，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
4、戶型設(shè)計(jì)：形式自由，以小取勝
長(zhǎng)租公寓一般以散租為主，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，單個(gè)房屋大小一般在10-60平米左右，再通過(guò)LOFT設(shè)計(jì)、復(fù)合型的收納家具、廚房等空間共享來(lái)實(shí)現(xiàn)完整的居住功能，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。18-25平米的建筑面積，即可滿足居住、獨(dú)立衛(wèi)浴、晾曬、收納等多個(gè)居住需求，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
因各個(gè)公寓改造的來(lái)源不同，或是對(duì)標(biāo)的客戶群體不同，也導(dǎo)致了出現(xiàn)了不同公寓其戶型大多不一致的現(xiàn)象，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。如萬(wàn)科上海安亭泊寓店有多達(dá)7種戶型，從一室一衛(wèi)到一室一廳一衛(wèi)，面積在10-60平米不等，而虹橋南華園店則只有三種戶型，均為一室一衛(wèi)，面積在12-28平米，張江國(guó)創(chuàng)店則有四種戶型，均為一室一廳，面積最高在56平米，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
通過(guò)比較泊寓、冠寓和領(lǐng)寓三種產(chǎn)品空間大小，可以看到龍湖冠寓的產(chǎn)品面積偏大，其次是萬(wàn)科，最后是旭輝，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。而旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)品面積取決于其創(chuàng)造的產(chǎn)品系，相同產(chǎn)品系的面積差距甚微，各產(chǎn)品系之間的面積差距較大，而泊寓和冠寓的產(chǎn)品大小與其產(chǎn)品系相關(guān)性不大，反映出旭輝的領(lǐng)寓產(chǎn)品更接近標(biāo)準(zhǔn)化，200*125*18不等邊角鋼最新價(jià)格。
標(biāo)準(zhǔn)戶型
雙人戶型
MINI戶型
來(lái)源：CRIC整理
5、獲取方式：輕重并舉，前期以輕為主
6、營(yíng)銷策略：內(nèi)外兼顧，全面推廣
7、收入來(lái)源：租金收入為本，嘗試增值業(yè)務(wù)
（以上章節(jié)內(nèi)容略）
四、展 望
1、政策市場(chǎng)雙推動(dòng)，爆發(fā)式增長(zhǎng)有望
2、租金增長(zhǎng)難延續(xù)，未來(lái)市場(chǎng)面臨調(diào)整
3、政府、房企、中介三足鼎立
（本章內(nèi)容略）
END
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《房企自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓模式研究》專題目錄
一、長(zhǎng)租公寓基本情況
1、行業(yè)政策：15年將公寓納入生活服務(wù)業(yè)，利好政策不斷
2、基本概念：將分散房源標(biāo)準(zhǔn)化，并提供統(tǒng)一服務(wù)的新模式
3、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：四類企業(yè)參與其中，還未出現(xiàn)壟斷龍頭
二、房企長(zhǎng)租公寓基本情況
1、參與方式：自營(yíng)為主，少數(shù)房企與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商合作
2、自營(yíng)模式：萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓最具典型
三、房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式
1、城市選擇：集中布局一二線城市，與母公司整體布局相符
2、區(qū)位選擇：落地交通便利，優(yōu)質(zhì)客群集中
3、產(chǎn)品定位：根據(jù)客群需求，細(xì)化產(chǎn)品線
4、戶型設(shè)計(jì)：形式自由，以小取勝
5、獲取方式：輕重并舉，前期以輕為主
6：營(yíng)銷策略：內(nèi)外兼顧，全面推廣
（1）外部推廣：注重線上推廣，內(nèi)容創(chuàng)新形式多樣
（2）內(nèi)部維護(hù)：運(yùn)營(yíng)注重社交，配套豐富增強(qiáng)產(chǎn)品粘性
7、收入來(lái)源：租金收入為本，嘗試增值業(yè)務(wù)
四、總結(jié)
研究中心專題卡計(jì)劃
系統(tǒng)化的房企情報(bào)定制方案
預(yù)測(cè)走勢(shì) 預(yù)警風(fēng)險(xiǎn) 提供借鑒
10大類別 50余個(gè)精選專題 量身定制的專業(yè)服務(wù)
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