，200乘以20個(gè)厚的角鐵，業(yè)績(jī)后大行紛紛看好，卸下包袱的融創(chuàng)能否重新出發(fā)？
2018-04-18 09:38 融創(chuàng)
作者：格隆匯·大導(dǎo)演
2017年，內(nèi)房股板塊大牛，內(nèi)房三巨頭（碧桂園、恒大、融創(chuàng)）成為領(lǐng)軍者，此前三巨頭一直備受爭(zhēng)議，尤其是融創(chuàng)，而且唱空的多數(shù)都是參與港股市場(chǎng)已久的外資大行，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠但是攜帶大量資金南下的內(nèi)地機(jī)構(gòu)對(duì)融創(chuàng)表現(xiàn)出極大信心，在業(yè)績(jī)飄紅的助力下，融創(chuàng)的股價(jià)一騎絕塵，外資的非議銷聲匿跡，最后也紛紛倒戈相向，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
融創(chuàng)2017年業(yè)績(jī)公布后，國(guó)內(nèi)外大行（摩根士丹利、美銀美林、花旗、法巴、野村證券、海通證券及第一上海等）紛紛在公布業(yè)績(jī)后第一時(shí)間出具了買入融創(chuàng)的報(bào)告，大力推介公司并提升目標(biāo)價(jià)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠在4月初，融創(chuàng)出現(xiàn)了股價(jià)的異動(dòng)，4月10日收漲14.3%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
看好融創(chuàng)的機(jī)構(gòu)不僅是在港股二級(jí)市場(chǎng)極具話語(yǔ)權(quán)的外資大行，在金融界影響力極大的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也相繼上調(diào)了融創(chuàng)的評(píng)級(jí)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠穆迪、標(biāo)普及惠譽(yù)于近期全部上調(diào)了評(píng)級(jí)，其中，穆迪和標(biāo)普分別在2017年1月和4月將融創(chuàng)評(píng)級(jí)展望提升至“穩(wěn)定”，4月16日惠譽(yù)也將融創(chuàng)的債券評(píng)級(jí)由B+提升至BB-，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
與此同時(shí)，4月16日融創(chuàng)中國(guó)抓住時(shí)間窗口，完成海外債券發(fā)行，受到投資者熱烈追捧，合計(jì)募集資金11億美元，其中3.25年期6.5億美元，5年期4.5億美元，這次發(fā)債在如今國(guó)內(nèi)資金環(huán)境為融創(chuàng)的流動(dòng)性提供非常充分的支持，也印證了融創(chuàng)在債券市場(chǎng)頗受認(rèn)可，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
業(yè)績(jī)釋放了一個(gè)信號(hào)，隨著融創(chuàng)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，負(fù)債率下滑，而且樂視的投資已全額計(jì)提，財(cái)務(wù)上已經(jīng)與融創(chuàng)一干二凈了，這就不奇怪為什么投行及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)此時(shí)出來錦上添花，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠對(duì)于這些機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)流傳一句話：“臨危，見死不救；見利，趁火打劫”，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠連保守的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都集中對(duì)融創(chuàng)未來認(rèn)可，可見融創(chuàng)已“危”不足道矣，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
▌一、機(jī)構(gòu)集中唱多
融創(chuàng)是在3月29公布業(yè)績(jī)的，銷售金額為3620億元，同比增140%；收入659億元，較去年增86%；歸屬股東利潤(rùn)110億，同比增344%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠公司毛利136億元，較去年增181%；毛利率約為20.7%，較去年增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
隨后，融創(chuàng)靚麗的業(yè)績(jī)和發(fā)展?jié)摿κ沟脟?guó)內(nèi)外大行（摩根士丹利、美銀美林、花旗、法巴、野村證券、海通證券及第一上海等）在業(yè)績(jī)會(huì)第一時(shí)間出具了評(píng)級(jí)報(bào)告，不約而同的給予買入評(píng)級(jí)，并提升目標(biāo)價(jià)，其中摩根士丹利將目標(biāo)價(jià)提升為47港幣/股，美銀美林首次覆蓋，并將目標(biāo)價(jià)提升至47港幣/股，而且國(guó)內(nèi)外大行的表達(dá)了對(duì)融創(chuàng)中國(guó)發(fā)展前景的持續(xù)看好，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
與國(guó)內(nèi)外投行對(duì)融創(chuàng)態(tài)度轉(zhuǎn)變相比，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)評(píng)級(jí)對(duì)融信的影響更大一些，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、標(biāo)普及惠譽(yù)于近期全部上調(diào)了評(píng)級(jí)，融創(chuàng)也借此發(fā)行了11億的美元債，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠融創(chuàng)的此次發(fā)行為2018迄今最大規(guī)模中國(guó)高收益?zhèn)l(fā)行，同時(shí)為2018迄今房企最大規(guī)模五年期高收益?zhèn)l(fā)行，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
以近期惠譽(yù)的報(bào)告為例，看一下評(píng)級(jí)調(diào)高的理由，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
惠譽(yù)于2018年4月16日發(fā)布新聞稿稱，給予融創(chuàng)中國(guó)擬發(fā)行美元債BB-評(píng)級(jí)，原債券評(píng)級(jí)為B+，本次惠譽(yù)將融創(chuàng)新發(fā)行美元債評(píng)級(jí)提升為BB-，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠原因有：
1. 杠桿率持續(xù)改善： 融創(chuàng)的杠桿率 （凈有息負(fù)債/調(diào)整后存貨） 由 2017 年上半年的 63.4%大幅改善至 2017 年底的 45.7%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠杠桿率的大幅下降得益于融創(chuàng)強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)以及放緩的拿地速度，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
2. 土地儲(chǔ)備區(qū)域分布更加多元化：2015 年之前，公司土地儲(chǔ)備主要集中在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和成渝區(qū)域，而 2017 年融創(chuàng)土地儲(chǔ)備的區(qū)域分布更加多元化，在目前多城市因城施策的調(diào)控背景下，土地儲(chǔ)備的多元化分布對(duì)于未來銷售增長(zhǎng)尤其重要，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
3. 充足的流動(dòng)性： 主要基于融創(chuàng) 2018 年銷售將十分強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)權(quán)益銷售額將超過 3000 億元，同時(shí) 2017 年底公司賬面現(xiàn)金高達(dá)約 970億元，足以覆蓋公司短期有息負(fù)債，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
總結(jié)來說，就是可期的杠桿率下滑和銷售增長(zhǎng)使得融創(chuàng)具有較高的安全性，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠而融創(chuàng)的土儲(chǔ)多以并購(gòu)方式分布于一二線城市，低成本且質(zhì)量高，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠利潤(rùn)釋放和業(yè)績(jī)保持上升都推動(dòng)企業(yè)的負(fù)債率下降，并且這種趨勢(shì)是持續(xù)的，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
綜合投行和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)估，普遍認(rèn)為融創(chuàng) 2018年高達(dá) 6745 億元的可售資源足夠支撐融創(chuàng)4500億的銷售目標(biāo)，按接近70%的權(quán)益占比，權(quán)益合約銷售約3150億元，預(yù)計(jì)2018年歸母凈利水平在150億元，PE在14倍附近，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
投行及機(jī)構(gòu)的預(yù)期通常被作為市場(chǎng)預(yù)期，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠作為投資者，應(yīng)當(dāng)保持獨(dú)立思考，下面我通過融創(chuàng)一季度的表現(xiàn)預(yù)計(jì)追蹤一下投行的預(yù)計(jì)是否合理，未來是否有機(jī)會(huì)超預(yù)期，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
▌二、表現(xiàn)有望超預(yù)期
1、業(yè)績(jī)情況
融創(chuàng)2018年對(duì)外公布的目標(biāo)是4500億元，目標(biāo)增速為23%，與2017年140%的增速相比較為保守，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠這里有兩個(gè)原因：
第一，再過度宣傳銷售規(guī)模與政策導(dǎo)向不符合；
第二，歷年以來地產(chǎn)的銷售目標(biāo)都偏保守，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠因此高周轉(zhuǎn)的房企經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)超預(yù)期的現(xiàn)象，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
融創(chuàng)2018年一季度合約銷售額為752.9億元，同比增長(zhǎng)了65%，增速保持大幅超越對(duì)外公布的目標(biāo)增速，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
公司2018年可售項(xiàng)目達(dá)到340個(gè)，預(yù)計(jì)總可售資源約人民幣超過6700億元，充足優(yōu)質(zhì)的可售資源將支持融創(chuàng)銷售快速增長(zhǎng)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠截至2018年3月29日，融信不包舊改，土儲(chǔ)接近1.5億平方米，貨值約2.3萬億元；包括舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地，集團(tuán)土地儲(chǔ)備共計(jì)約2.18億平方米，整體貨值約3萬億元，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
2017年融創(chuàng)去化率為80%，目標(biāo)去化率在67%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠但融創(chuàng)土儲(chǔ)中中一二線城市的土儲(chǔ)占比為96%，推斷今年去化情況能達(dá)到80%，總銷售規(guī)模能超過5300億，增速達(dá)到45%，權(quán)益金額超過3500億，增速達(dá)到35%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
房地產(chǎn)從銷售到交付周期不會(huì)超過3年，因此我們回溯融創(chuàng)近三年的銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況：
預(yù)計(jì)2017年末結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)到3200億元，歷年平均結(jié)轉(zhuǎn)率為55%，預(yù)計(jì)2018年結(jié)轉(zhuǎn)收入能達(dá)到1700億元，同比上升158%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠考慮融創(chuàng)規(guī)模保持?jǐn)U張，且受并購(gòu)和樂視影響，預(yù)計(jì)凈利率為14%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠因此可推2018年融創(chuàng)凈利約238億元，預(yù)計(jì)增速為103%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
2、負(fù)債情況
接下來再看一下一直被受關(guān)注的負(fù)債情況，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠過去幾年融創(chuàng)一直并未釋放利潤(rùn)，而融創(chuàng)近三年銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率為130%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠而加速發(fā)展補(bǔ)充土地是杠桿撬動(dòng)的，加上背后翻倍的三費(fèi)和滯后的利潤(rùn)，是融創(chuàng)負(fù)債率高企的原因，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
但是，今年業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)強(qiáng)調(diào)，公司將加快周轉(zhuǎn)和去化，謹(jǐn)慎擴(kuò)張，不在公開市場(chǎng)拿地，著重降負(fù)債、降杠桿，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠而這一攬子舉措將產(chǎn)生大量的銷售回款，集團(tuán)將保持充裕的流動(dòng)性，從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能的波動(dòng)，同時(shí)有能力把握土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠退一步，是為了將來更進(jìn)幾步，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
其實(shí)融創(chuàng)的降杠桿舉動(dòng)，去年就已經(jīng)轟轟烈烈地展開，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠如今融創(chuàng)杠桿相對(duì)中期也有大幅改善，尤其是考慮到鯨吞萬達(dá)項(xiàng)目后，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠2018年，公司只要放緩拿地節(jié)奏，銷售回款就能使公司擁有充足的現(xiàn)金流，凈負(fù)債率將會(huì)大幅下降，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
而且從覆蓋倍數(shù)看，雖然中報(bào)數(shù)據(jù)有些下降，手上967億現(xiàn)金還是足以覆蓋的，加上2018年一季度以來的土地費(fèi)用有所下滑，目前融創(chuàng)短期的償債能力十分強(qiáng)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
2018年以來，在國(guó)內(nèi)融資整體收緊的背景下，龍頭上市房企充分發(fā)揮其融資渠道廣泛的優(yōu)勢(shì)，紛紛通過海外資本市場(chǎng)獲取長(zhǎng)期發(fā)展資金，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠而本次融創(chuàng)成功發(fā)行11億美元債，獲取了大量穿越周期的長(zhǎng)期發(fā)展資金，為融創(chuàng)儲(chǔ)備的充足的糧草，在充分抵御行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
預(yù)計(jì)隨著利潤(rùn)增加，凈資產(chǎn)夯實(shí)，融創(chuàng)的負(fù)債率將繼續(xù)下降，融創(chuàng)的安全性進(jìn)一步提高，相信融創(chuàng)未來發(fā)展必將更加穩(wěn)健，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
▌總結(jié)：
在融創(chuàng)業(yè)績(jī)釋放與杠桿下降趨勢(shì)下，大行與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)高了融創(chuàng)的評(píng)級(jí)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
融創(chuàng)中國(guó)土儲(chǔ)布局一二線優(yōu)質(zhì)地段，同時(shí)較強(qiáng)的品牌溢價(jià)（產(chǎn)品均價(jià)為1.6萬每平），而并購(gòu)?fù)恋氐某杀据^低，市場(chǎng)評(píng)估2018年融創(chuàng)推盤項(xiàng)目中，自身毛利率達(dá)到20-22%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
我們綜合預(yù)計(jì)今年融創(chuàng)今年去化情況能達(dá)到80%，總銷售規(guī)模能超過5300億，增速達(dá)到45%，權(quán)益金額超過3500億，增速達(dá)到35%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
同時(shí)，在會(huì)計(jì)制度改革后，融創(chuàng)也有望提高結(jié)轉(zhuǎn)速度，預(yù)計(jì)2017年末結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)到3200億元，平均結(jié)轉(zhuǎn)率為55%，預(yù)計(jì)2018年結(jié)轉(zhuǎn)收入能達(dá)到1700億元，同比上升158%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠2018年融創(chuàng)凈利率估算為238億元，預(yù)計(jì)增速為103%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠
目前市場(chǎng)給予龍頭企業(yè)PE估值水平在10-12倍，融創(chuàng)的杠桿率持續(xù)下降，融資實(shí)力持續(xù)加強(qiáng)，不具備下調(diào)估值水平的條件，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠綜合之下，融創(chuàng)業(yè)績(jī)有望超預(yù)期，估算目標(biāo)價(jià)為54元，區(qū)間幅度70%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠返回搜狐，查看更多
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央行降準(zhǔn)提振股市 金融股全線飄紅，200乘以20個(gè)厚的角鐵，
2018-04-18 09:39 央行/銀行
e公司訊，4月18日早盤，兩市大幅高開，金融股走強(qiáng)，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠盤面上，銀行、證券、保險(xiǎn)等全線飄紅，個(gè)股方面，成都銀行、平安銀行、招商銀行等上漲逾2%，浙商證券、國(guó)金證券等上漲逾1%，西水股份、中國(guó)人壽、中國(guó)平安上漲逾1%，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠央行17日晚間宣布降準(zhǔn)，華創(chuàng)證券研究院首席策略分析師王君表示，今年貨幣條件、利率環(huán)境比去年都要樂觀，此次降準(zhǔn)將利于股債市場(chǎng)再平衡、藍(lán)籌股和成長(zhǎng)股再平衡，200乘以20個(gè)厚的角鐵廠返回搜狐，查看更多
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